近期，上海二手房市场呈现 “金九” 火热、国庆假期稍缓的态势。数据显示，上海二手房 9 月成交量达 20389 套，环比微增 2.39%，同比大涨 27.89%，创下 2022 年以来同期最高纪录；而十一黄金周期间，二手房成交 1133 套，日均 141.6 套，与去年同期相比有所下降。太平洋房屋行业研究部结合市场数据与政策背景，对当前楼市格局及 “银十” 走势进行了解读。

从 “金九” 成交亮点来看，政策效应成为关键驱动力。8 月 25 日 “沪六条” 新政落地首月，明确外环外购房不限套数、统一首二套房贷利率至 3.05%，直接激活刚需市场。成交板块分布上，9 月成交量 Top10 板块中 7 个位于外环外，外环内的静安彭浦、浦东世博、宝山共康泗塘等板块则因老公房房源受刚需青睐，整体呈现 “刚需撑量” 特征。同时，改善型需求也显现 “提质” 趋势，140-200㎡改善型住宅成交占比较 8 月略有提升，200㎡以上豪宅成交占比提升更为明显，市场分化格局凸显。

国庆假期成交遇冷则受多重因素影响。一方面，去年 9 月 “沪七条” 新政推高同期成交基数，形成基数效应；另一方面，今年国庆中秋双节叠加 8 天长假，全国国内出游达 8.88 亿人次，较大程度分流上海本地看房需求。不过太平洋房屋行业研究部指出，对比 2023 年同期，今年长假成交量跌幅收窄至 35.7%，且新增客户量同比 2023 年增长 18.4%，市场需求仍保持旺盛，观望情绪客观存在。

对于后续 “银十” 走势及购房建议，太平洋房屋分析认为，当前市场处于 “政策托底、需求分层” 关键阶段，四季度政策效应持续释放下，市场有望延续 “量稳价稳” 态势，但结构性分化将成常态。“银十” 成色取决于外环外能否延续 9 月热度，核心区优质资产抗跌性则是市场信心的重要检验标准。针对不同群体，太平洋房屋建议：刚需可重点关注外环外 “轨交 + 产业” 双驱动板块，兼顾居住与通勤便利性；改善群体可逢低布局核心区房龄 5-10 年的次新房；投资客需警惕远郊非核心资产。

太平洋房屋表示，当前政策红利与供应充足形成 “双重窗口期”，对真正有居住需求的购房者而言，或是理性入场的合适时机。